招商蛇口披露重组预案 加码前海、募配融资双双升级

12月16日晚间，招商蛇口（股票代码001979）发布公告称，将于2022年12月19日（星期一）开市起复牌。根据其12月5日披露的停牌公告，招商蛇口筹划以发行股份的方式向深圳国资委旗下深圳市投资控股有限公司购买其持有的公司深圳市南油（集团）有限公司24%股权等资产并募集配套资金。12月16日，招商蛇口召开第三届董事会2022年第十二次临时会议，审议通过了《关于<招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易预案>及其摘要的议案》等相关议案。预案显示，除南油集团24%股权外，本次招商蛇口发行股份购买的资产还包括招商局集团下属招商局投资发展有限公司持有的深圳市招商前海实业有限公司2.89%股权。另外，本次募集配套资金在扣除中介机构费用和相关税费后，将用于存量涉房项目、标的公司的项目建设、补充流动资金、偿还债务等，不用于拿地拍地、开发新楼盘等。值得关注的是，招商蛇口2020年曾推进发股购买南油集团24%股权以加码前海，在过会后因“宏观环境变化等原因”终止，本次招商蛇口披露的重组预案，并非前次重组的重启，在加码前海、募配融资方面均实现升级。招商局集团与深圳市国资携手 助力前海片区布局加码再升级本次交易标的资产为南油集团24%股权、深圳前海实业2.89%股权，核心资产为其对应前海自贸投资合计约6.83%权益，前海自贸投资是深圳前海片区重要的土地持有主体与开发建设及投资运营主体。重组预案披露，前海自贸投资持有的土地位于前海片区核心区域，前海片区是深港联动发展、粤港澳大湾区协同发展的重要联结与轴心，对粤港澳大湾区发展具有引擎作用。通过本次重组，将进一步增强招商蛇口对于前海自贸投资的控制，有利于提高其在前海片区享有的资源价值。值得关注的是，相较2020年重组以及12月5日的停牌公告，招商蛇口本次重组预案明确新增深圳前海实业2.89%股权作为标的资产，该标的资产由招商局集团间接全资持有。2021年以来，党中央、国务院对前海片区定位不断提升，前海片区未来价值前景持续打开，更与香港北部都会区深度联动，推进高端经济合作发展；就在招商蛇口停牌期间，证监会12月8日指出研究推动公募REITs试点范围拓展到商业不动产领域，前海片区就产业发展配套有丰富的商写不动产。招商局集团作为驻港央企，在当前时点选择将前海片区权益注入招商蛇口并在短短十日内完成决策，体现出招商局集团对招商蛇口发展的果决助力，以及对前海片区发展前景、深港联动发展的深刻前瞻。此外，本次发行价高于停牌价，深投控和招商局集团的股份锁定期都达36个月，可见在助力招商蛇口整合前海资源的同时，其对招商蛇口中长期发展及价值兑现也充满信心。公开披露资料显示，招商蛇口对前海自贸投资的持股结构相对复杂，招商局集团、深投控本次资源注入，有利于招商蛇口理顺对前海自贸投资的持股结构，优化股东治理机制以及开发决策效率，在前海片区发展新态势下，招商蛇口后续加快前海开发建设，价值兑现与发展前景尤为可期。配套融资用于业务发展 招商蛇口乘势发展再升级重组预案披露，招商蛇口拟在本次重组同时募集配套资金。2020年时，招商蛇口也曾推进募集配套资金用于支付现金对价，本次融资用途则显著不同，将用于存量涉房项目、标的公司的项目建设、补充流动资金、偿还债务等，即本次融资所得资金将用于业务发展。行业进入乐观长周期，资源聚焦利好央国企发展。疫情防控科学性优化，居民预期、商品及人员流动、政府财政压力逐渐恢复好转，宏观经济形势趋明朗，微观经济主体活跃性、能动性改善，居民收入预期回归，购房意愿及购房能力实现回升。行业市场空间将在长周期内具备新市民购房需求、改善型需求、城市更新需求三大核心需求支撑，行业发展进入乐观长周期。土地资源、金融资源向央国企聚焦的长期趋势不变，利好招商蛇口为代表的央国企发展，精细化、集约化、品质化运营管理的效益贡献愈加突出。招商蛇口在2022年实施了一系列积极的经营举措，聚焦核心区域增加优质土储，推进包括“全民经纪人”计划在内的多项营销措施，根据招商蛇口三季报数据，虽然在拿地端增加了大量投资，但其资产负债率仍为龙头房企中较低水平。本次招商蛇口融资用于业务发展，进一步增厚权益资本，在相关支持政策陆续推出的背景下，未来乘势发展前景升级。自证监会房地产企业融资政策出台以来，多家房地产上市公司已推出再融资、并购重组方案，招商蛇口自停牌公告发布以来，作为龙头房企，更是受到市场的广泛关注，长江证券研报对此点评：招商蛇口顺势增发购买优质资产，积极扩表迎接新周期。